Milieuschutz: Keine Dachterrasse im Milieuschutzgebiet

Milieuschutz: Keine Dachterrasse im Milieuschutzgebiet


Das Verwaltungsgericht Berlin hatte über die Klage eines Eigentümers zu entscheiden, dem vom Bezirk Berlin Neukölln die Errichtung einer ca. 40 m² großen Dachterrasse versagt worden ist. Dem Streit lag folgender Sachverhalt zugrunde:


Der Eigentümer eines siebengeschossigen Mehrfamilienwohnhauses, wobei das letzte Obergeschoss als Staffelgeschoss ausgestaltet ist, beantragte für eine dort liegende, ca. 70 m² große Wohnung, die bereits über einen fast 10 m² großen Balkon verfügt, beim Bezirk Berlin Neukölln die Genehmigung einer ca. 40 m² großen Dachterrasse. Die Wohnung sollte fortan von dem Neffen des Eigentümers bewohnt werden. Das Objekt befindet sich im Geltungsbereich der milieuschutzrechtlichen Erhaltungsverordnung „Rixdorf“. Der Bezirk hat die Genehmigung versagt, da die Errichtung der Terrasse dem Anbau eines zweiten Balkons gleichstehe und in Bezug auf die Wohnungsgröße überdimensioniert sei und damit bezahlbaren Wohnraum beseitige. Hiergegen erhob der Eigentümer Klage.


Das Verwaltungsgericht Berlin hat die Klage aus folgenden Gründen abgewiesen: Die Errichtung der Dachterrasse steht den Zielen der Milieuschutzverordnung entgegen, da sie dazu geeignet ist, zu einer Mietzinssteigerung beizutragen und damit zur Verdrängung von einkommensschwachen Mietern. Zudem wird dadurch kleiner und bezahlbarer Wohnraum beseitigt. Durch die Dachterrasse wird die Wohnungsgröße und Wohnqualität erheblich verändert, mit spürbarer Mietzinshöheerhöhung. Das Bauvorhaben kann darüber hinaus eine negative Vorbildwirkung haben, indem auch andere Eigentümer eine Dachterrasse errichten lassen wollen. Ein Anspruch auf Genehmigung besteht indes nicht. Die Errichtung der Dachterrasse dient insbesondere nicht der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Dies kann - auch wenn ein bundesweiter Vergleichsmaßstab heranzuziehen ist - nicht erkannt werden. Vielmehr stellt eine Dachterrasse auch keinen bauordnungsrechtlichen Mindeststandard dar. Hier kommt erschwerend hinzu, dass bereits ein fast 10 m² großer Balkon vorhanden ist. Dass die gegenständliche Wohnung zurzeit in Eigenbedarf durch den Neffen des Vermieters genutzt wird, stellt weder einen Ausnahmefall dar noch kann der Erlaubnistatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 1. Halbsatz BauGB hierfür fruchtbar gemacht werden. Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts ist hier der Rechtsauffassung, dass dieser spezielle Erlaubnistatbestand für die Begründung von Wohnungseigentum nicht analog auf die vorliegende Situation angewandt werden könne. Auch ergibt sich hieraus nach der Wertung des Gesetzgebers kein atypischer Ausnahmefall, nur weil die zu schützende Wohnbevölkerung durch die Eigennutzung nicht konkret betroffen sei. Auf die konkreten Verhältnisse kommt es bei der Betrachtung der Verdrängungsgefahr gar nicht an. Maßgeblich sind die allgemeinen Auswirkungen der Maßnahme.


Ferner setzte sich das Verwaltungsgericht mit der umstrittenen Frage auseinander, ob im Rahmen der Verhältnismäßigkeit - statt der Genehmigungsversagung - mildere Mittel zur Einhaltung der Milieuschutzverordnung - etwa eine Genehmigung unter Auflagen - in Betracht gekommen wären. Dies wurde vom Verwaltungsgericht im Ergebnis verneint. Zwar gebe es in der Praxis immer wieder Fälle, in denen befristete Auflagen Mieterhöhungen begrenzen. Jedenfalls stellt eine solche Auflage aber kein geeignetes Mittel dar, die Ziele der Milieuschutzverordnung zu wahren. Zudem gestaltet sich die Kontrolle durch den Bezirk schwierig. Schließlich dürfe die Verwaltung wesentliche Voraussetzungen ihrer Entscheidung - hier die Erfüllung der Erhaltungsziele - nicht einfach in die Nebenbestimmungen abschieben. Aus ähnlichen Gründen erachtet das Gericht auch den Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages oder einer zivilrechtliche Vereinbarung als ein ungeeignetes Mittel, die Erhaltungsziele zu wahren.


VG Berlin, Urteil vom 16. Mai 2018, Az. 19 K 559/17


Rechtsanwalt Jochen Mittenzwey

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