Milieuschutz: Vorkaufsrecht in Kreuzberg rechtmäßig ausgeübt

Milieuschutz: Vorkaufsrecht in Kreuzberg rechtmäßig ausgeübt


Das Verwaltungsgericht Berlin hat mit Urteil vom 17. Mai 2018 über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg entschieden. Dem Rechtsstreit lag ein Grundstücksverkauf am Chamissoplatz in Berlin Kreuzberg zugrunde. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus aus dem Jahre 1889 bebaut, in dem sich zwanzig Mietwohnungen befinden. Das verkaufte Grundstück liegt im Geltungsbereich des milieuschutzrechtlichen Erhaltungsgebiets Chamissoplatz sowie im Geltungsbereich des Baunutzungsplans 1958/60. Der Notar beantragte im Mai 2017 die Erteilung eines Negativzeugnisses - die Erklärung das Vorkaufsrecht nicht geltend zu machen - welche das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg mit Bescheid im August 2017 ablehnte und das Vorkaufsrecht zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft WBM ausübte. Die Käufergesellschaft hat mit dem Bezirk indes keine Abwendungsvereinbarung getroffen sondern gegen die Ablehnung des Negativzeugnisses und die Ausübung des Vorkaufsrechts geklagt. Das Verwaltungsgericht Berlin hat die Klagen in der ersten Instanz abgewiesen.


Das Verwaltungsgericht hat sich dabei besonders mit dem Ausnahmetatbestand des § 26 Nr. 4 BauGB auseinandergesetzt, nach dessen Wortlaut das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der Milieuschutzverordnung bebaut ist und genutzt wird. Da hier aktuell eine verordnungskonforme Nutzung vorlag, kam das Gericht nach einer teleologischen Reduktion zu dem Ergebnis, dass nicht auf die aktuelle, sondern auf die zukünftige Nutzung durch die Käufergesellschaft abzustellen ist. Hier besteht eine verdeckte Regelungslücke, die durch teleologische Reduktion des Wortlauts zu schließen sei. Anderenfalls würde das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Alt. 2 BauGB in Milieuschutzgebieten regelmäßig leerlaufen, da die Verkaufsobjekte im Zeitpunkt des Verkaufs meist verordnungskonform genutzt würden und der Wortlaut des Ausnahmetatbestands in § 26 Nr. 4 BauGB regelmäßig erfüllt wäre. Für das Gericht stand zu befürchten, dass die Käufergesellschaft an einer optimalen Gewinnausschöpfung interessiert sei und dadurch in Zukunft eine Verdrängungsgefahr für die Wohnbevölkerung bestehe. Hierbei zog das Gericht auch die Untersuchungsergebnisse der TOPOS Stadtplanung Landschaftsplanung Stadtforschung GbR heran, wonach die stadträumliche Lage und das Wohnumfeld hochattraktiv seien und ein enormer Aufwertungsdruck bestehe. Die Mieten des verkauften Objekts lägen noch unter den Durchschnittsmieten. Von der Käufergesellschaft ginge daher die Gefahr aus, dass sie in Zukunft - um den Kauf zu amortisieren - nach der Milieuschutzverordnung zulässige (energetische) Sanierungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen durchführt, die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln sowie diese im Anschluss mit Gewinn veräußern würde. Hinzu käme, dass die Käufergesellschaft eine Abwendungsvereinbarung mit dem Bezirk nicht geschlossen oder zumindest eine entsprechende Verpflichtungserklärung abgegeben habe, das Grundstück entsprechend der milieuschutzrechtlichen Verordnung zu nutzen.


VG Berlin, Urteil vom 17. Mai 2018, Az.: 13 K 724/17 (nicht rechtskräftig)


Rechtsanwalt und Notar Michael Ch. Bschorr

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