Bauträgerrecht: Auflassung kann nicht an weitere Voraussetzungen als Zahlung des Kaufpreises geknüpft werden

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Der Bauträgervertrag ist seit dem 1.1.2018 im BGB als eigener Vertragstypus normiert. Danach ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Bauträgers enthält, dem Erwerber das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. Hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus finden die Vorschriften des Baurechts Anwendung und hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung.

Die vertragstypischen Pflichten aus Kauf- und Werkvertrag stehen dabei nicht lose nebeneinander, sondern sind durchaus miteinander verknüpft. So regelt der § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV, dass die letzte Kaufpreisrate erst nach vollständiger Fertigstellung gezahlt werden muss. Doch nicht jede Verknüpfung ist zulässig. Dem OLG Karlsruhe lag ein Fall zur Entscheidung vor, in dem der Bauträgervertrag eine Klausel enthielt, wonach der Bauträger die Auflassung erst erklären musste, wenn der Erwerber den Kaufpreis vollständig gezahlt und das Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgenommen hatte. Nach Ansicht des OLG Karlsruhe ist eine solche Klausel gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie den Erwerber unzulässig benachteiligt. Der Auflassungsanspruch des Erwerbers entsteht bereits mit dem wirksamen Abschluss des Bauträgervertrages. Die Fälligkeit des Übereignungsanspruchs wird dabei von der Zahlung des vollständigen Kaufpreises abhängig gemacht. Die Verpflichtung zur Abnahme besteht hingegen erst, wenn die Bauleistung vollständig fertig gestellt und frei von wesentlichen Mängeln ist. Die beschriebene Regelung hätte allerdings zur Folge, dass der Bauträger die Auflassung verweigern könnte, obwohl der Erwerber den Kaufpreis vollständig gezahlt hat und die Abnahme wegen nicht ordnungsgemäß erbrachter Leistungen zulässiger Weise verweigern durfte. Die Entscheidung zeigt, dass auch beim Bauträgervertrag die kauf- und die bauvertraglichen Pflichtenm nicht ohne sachlichen Grund (z. B. MaBV) miteinander verknüpft werden können.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 24. Oktober 2016,

Az.: 19 U 108/15 Nichtzulassungsbeschwerde vor dem BGH wurde zurückgenommen

Rechtsanwältin Sarah Hossenfelder

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