Bei anstehenden Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum fassen die Eigentümer in der Regel einen Beschluss über die Durchführung der Maßnahmen. Nicht selten stellt sich im Anschluss an solche Beschlüsse die Frage, ob der Verwalter durch diese Beschlüsse auch ausreichend bevollmächtigt wurde, die notwendigen Aufträge zu vergeben.

Mit dieser grundsätzlichen Problematik musste sich das OLG Schleswig in einer aktuellen Entscheidung auseinandersetzen. Dort wurde in der WEG-Versammlung ein Beschluss gefasst, nach dem bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchzuführen sind. Weiter wurde beschlossen, dass Kostenvoranschläge für die entsprechenden Sanierungsmaßnahmen einzuholen und den Eigentümern vorzulegen sind. Zudem wurde beschlossen, dass die Arbeiten an den günstigsten Anbieter zu vergeben sind. Der Verwalter hatte aufgrund der Beschlüsse den Auftrag zur Sanierung an eine Firma vergeben, ohne dass es einen weiteren Beschluss der Eigentümer gab. Einer der Eigentümer hielt diese Beauftragung für unzulässig, da der Verwalter seines Erachtens hierzu nicht ausreichend bevollmächtigt war.

Das Gericht stellte klar, dass der Verwalter nicht schon aufgrund der gesetzlichen Vertretungsbefugnis gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Sanierungsarbeiten beauftragen durfte. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Eine Maßnahme gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG setzt allerdings voraus, dass es sich um eine laufende Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung handelt. Zudem muss die Instandhaltung erforderlich und ordnungsgemäß sein. Da es sich bei diesen Begriffen um „unbestimmte Rechtsbegriffe“ handelt, die zu Unsicherheiten bei der Feststellung der Vertretungsmacht führen, sollte der Verwalter im Zweifel immer einen konkreten Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen. Für außergewöhnliche Baumaßnahmen muss der Verwalter von den Eigentümern vorher ermächtigt worden sein, sofern es sich um keine dringende Sanierungsmaßnahme im Sinne des § 27 Abs. 3 Nr. 4 WEG handelt.

Auch der Beschluss der Wohnungseigentümer, die Arbeiten an den günstigsten Anbieter zu vergeben, war nicht ausreichend, um den Verwalter zu bevollmächtigen, da gleichzeitig beschlossen wurde, dass die etwaigen Kostenvoranschläge zunächst bei den Eigentümern einzureichen sind. Die Eigentümer wollten sich die letzte Entscheidungskompetenz somit vorbehalten. Der Verwalter hatte keine ausreichende Vertretungsmacht, um die Sanierungsaufträge zu vergeben.

Wollmann & Partner empfiehlt daher, bei anstehenden Sanierungsmaßnahmen die Kompetenzen des Verwalters ausdrücklich und klar in den etwaigen Beschlüssen zu definieren, da die gesetzliche Vertretungsmacht des WEG-Verwalters zu unbestimmt ist. Im Zweifel sollte eine Rechtsberatung bezüglich der Beschlussformulierung erfolgen.

OLG Schleswig, Beschluss vom 31. Mai 2018, Az.: 7 U 40/18

Rechtsanwältin Sarah Hossenfelder

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